What's wrong in Hong Kong?

Un état faible et complaisant avec les bétonneurs et les spéculateurs

Il faut savoir que le Chief Executive est nommé par des élus locaux eux-mêmes indirects et par les milieux d’affaires. Ironiquement, Chief Executive est un terme d’entreprise désignant le DG (directeur général). Le terme est cependant traduit plus conventionnellement par Chef de l’exécutif.

L’État hong-kongais se finance en grande partie par les ventes immobilières. L’effet pervers de cette politique fiscale, c’est que cela l’encourage à être plus que laxiste sur les autorisations de construction.

L’organisme du patrimoine et de la préservation de l’environnement a pour mission d’être rentable : c’est-à-dire que tout se négocie. Il n’interdit pas, il autorise en échange d’une compensation.

Par exemple : “je te laisse construire une tour de 50 étages sur une plage paradisiaque en échange de la plantation de 50 banians ailleurs.”

Il existait auparavant une loi relative à l’ensoleillement et qui limitait l’emprise des étages les plus élevés, créant des immeubles pyramidaux (comme l’Empire State Building). Afin d’optimiser ses rentrées d’argent et les profits des promoteurs, cette restriction a été abrogée, au grand dam des habitants.

La création de HLM a été arrêtée ces dernières années par le pouvoir.

Les prix de l’immobilier ont été multipliés par quatre en moins de dix ans. Cette montée des prix est principalement le résultat de l’ouverture de Hong-Kong au marché chinois. L’offre immobilière de Hong-Kong s’est retrouvée inondée d’investissements spéculatifs en provenance de milliardaires de Chine populaire.

En effet, l’argent étant roi, Hong-Kong offre la citoyenneté à tout investisseur y investissant une certaine somme. Les spéculateurs chinois réalisent des profits importants et gagnent la citoyenneté hong-kongaise.

Il est d’ailleurs étonnant de constater que des jeunes sont payés à distribuer des prospectus immobiliers (comme on distribue des prospectus pour des offres de supermarché ailleurs), évidemment inaccessibles à 99% des passants. Le promoteur immobilier qui les paie espère seulement que son offre tombera dans les mains de la perle rare : celles du tycoon local ou de Chine continentale et qui réalisera un investissement spéculatif sur ses appartements.

Hong-Kong est donc un cas extrême, même parmi les grandes métropoles mondiales. Le coût de la vie ordinaire est très faible (au moins deux fois moins cher qu’en France), mais le prix du logement est extrêmement élevé. Le prix de l’immobilier a grimpé de 76% depuis 2008.

Le niveau des inégalités est l’un des plus forts d’Asie (coefficient de Gini).


Une  offre immobilière de plus en plus chère et médiocre
L’offre de logements neufs est de plus en plus médiocre. Des appartements de standing actuels sont plus petits et plus bas de plafond que les HLM des années soixante.

Un prestige de façade…
Tout l’attrait de ces produits immobiliers repose non pas sur les appartements en eux-mêmes, mais sur le prestige de la résidence.
La résidence privée typique actuelle possède est constituée d’un club-house (salle de sport, piscine), d’une entrée imposante, souvent kitsch (lustres, portes dorées, tapis rouge, pierre polie, gardien, fontaine), mais est constituée généralement de centaines d’appartements de taille et de qualité médiocre entassés sur plus d’une cinquantaine d’étages dans une multitude de tours.

Ainsi:

• Chaque immeuble à Hong-Kong d’un certain standing est pourvu d’un gardien. La criminalité étant à peu près nulle, son rôle se borne à tuer le temps.
• La hauteur influe jusqu’à 20% sur le prix de l’appartement à surface équivalente. L’orientation de l’appartement joue également un rôle important.
• En revanche, les appartements des derniers étages sont, eux, de type beaucoup plus exceptionnels. Ce sont des lofts à grandes baies vitrées.
 

lofts du dernier étage

• Enfin, le club-house, déterminant pour le prestige de la résidence, n’est pas accessible gratuitement pour les résidents. Et il est interdit aux non-résidents non accompagnés.

La plupart des tours récentes sont cruciformes ce qui permet d’optimiser l’exposition à la lumière des appartements, même aux plus petites pièces. L’architecture des tours est donc très monotone.

… des ensembles très accessibles mais enclavés…
Ces opérations immobilières sont généralement constituées de tours situées sur une dalle qui abrite un shopping mall, lui-même connecté à une station de métro. Il est donc possible de passer sa vie sans entrer en contact avec l’air extérieur (et de rester dans l air refrigere de la climatisation).

À l’échelle urbaine, ces opérations constituent de véritables clusters, appelés superblocks. Ils sont intraversables, car ils sont entourés d’autoroutes, et leur accès est de toute façon interdit aux étrangers. Tous les transits piétons se font en métro ou dans des galeries commerçantes et des passerelles,ou dans les parties privatives des immeubles.
La notion de rue et d’espace public n'existe plus. C’est l’avènement de l’accaparement des espaces privés sur le bien public.


… et un marketing agressif
Les noms de ces opérations immobilières sont généralement très kitsch, reprenant des noms prestigieux aux sonorités anglo-saxonnes et européennes, souvent écrits en lettre d’or géantes sur les murs extérieurs.
The Hermitage, à Kowloon, en fait partie. Cette opération passe pour l’une des plus laides de Hong-Kong. La base, qui abrite un shopping mall et le club-house est de style gréco-dysneyland doté d’un faux fronton grec non-symétrique, des fausses fenêtres baroques. The Hermitage est inscrit en lettres d’or géantes. Les immenses tours d’habitation situées au-dessus sont du même type que les autres opérations immobilières.

Les tours au-dessus de la dalle de The Hermitage

L’entrée prestigieuse de The Hermitage

Ainsi, malgré une grande promiscuité, cette entrée prestigieuse (enclavée, mais accessible) permet de justifier des prix très élevés.


Une structure urbaine, production du capitalisme sauvage
Hong-Kong est sans doute la ville au rapport le plus inégal entre surface à vivre par habitant, espaces publics… et espaces commerciaux. La moindre surface est transformée en espace de vente et tout surface verticale est transformée en espace d’affichage. Les boutiques sont elles-mêmes verticales, sur plusieurs etages. Les moins rentables se situent aux étages supérieurs et les plus luxueuses sont au rez-de-chaussée et bénéficient des flux directs et innombrables des piétons.

Hong-Kong est une ville ou l’espace réservé aux piétons est minime. Étrange pour une ville dont la population utilise à 80% les transports en commun.
Les trottoirs étroits dans les vieux quartiers, les temps d’attente très lents aux passages de  piétons, les souterrains, les passerelles, la structure en superblocks des quartiers récents et la foule est dense et permanente.
Ces obstacles rendent tout déplacement extrêmement difficile et fatiguant. Il est empêché par les autoroutes et les superblocks. Rejoindre Mong-Kok à partir de la station de Kowloon, pourtant situés à faible distance, est presque impossible.

Les voies routières sont extrêmement larges et tout est calculé pour la fluidification du trafic routier au détriment de l’accessiblité piétonne comme au Royaume-Uni.
Le capitalisme sauvage supprime les espaces publics, coupe les arbres et contraint les voiries piétonnes.





Article du site The Atlantic Cities, "Hong Kong, the City Without Ground" par NATE BERG

AUG 20, 2012
"For miles and miles, you can walk through the city of Hong Kong without ever once putting a foot on the ground. All day you can get everywhere you need to go, taking care of any errand you might have on your list, all while separated from the streets and surface of the city. This is possible thanks to the network of elevated walkways and underground tunnels that have gradually developed in the city – both formally and informally – over the past 50 years.
It's an impressively widespread pedestrian infrastructure, linking people to the waterfront city's wide array of transportation options. And as a forthcoming book contends, it's also a new kind of civic space and even a new form of citymaking. Cities Without Ground: A Hong Kong Guidebook, out in September from ORO Editions, considers the city through the lens of these above- and below-ground walkways, creating the first-ever maps showing the extent and variety of these networks.
Co-authored by Adam Frampton, Jonathan D. Solomon and Clara Wong, architects and academics who spent time living and working in Hong Kong, the book comprehensively documents the walkways through highly detailed drawings and 3D models. Mostly visual, it presents a different kind of city guide, showing both how to get around within these networks and how they've developed and grown despite any formal planning or blueprint.
It's an exciting urban experience," says Solomon, now associate dean at the School of Architecture at Syracuse University. "You're constantly shifting from underground to above ground, from interior to exterior, from air-conditioned to non-air-conditioned, from public to private, and the dimensions are constantly going from large spaces to tighter spaces."
The walkways are so varied because they were all developed at different times and by different people. The first was built in the 1960s by the Hongkong Land company, one of the main developers in the region, to connect a high-end hotel to the second-story of a shopping mall. Gradually they began to see that they could rent out the walkway-accessible second story retail space in the mall for as much or even more than the ground floor space, and so the company started building more and more walkways connecting their various properties.
"And then the government saw it and said, 'Hey this looks like a good way to circulate people without getting in the way of the movement of cars.' So they start building bridges to link the ferries and the trains and the buses and everything into the center of the city," Solomon says.
There are now miles of walkways and usable space that create connections throughout some of the most crowded and central areas of the city. "It's bits of private development, bits of public development, a little bit of city streets, a little bit of foot bridge, a little bit of train station, corporate lobby, hotel, et cetera, all kind of strung together ad hoc into a continual civic space," Solomon says.
It's all unplanned, Solomon says, and unexpected. He calls it an aformal urbanism – neither formal nor informal.
"It’s a collaboration between top-down government planning and kind of bottom-up market emergence that really wouldn't function without the participation of the other," Solomon says.
If one property owner or the government were to shut down its segment, the system would cease to function. So no one does and the crowds continue to flow. And overflow. The walkways next to restaurants also serve as seating areas, and repair shops located along the way also spill out into the space. People sit and play mahjong, or hold political protests or display art exhibitions. Cities Without Ground suggests that all this activity taking place in such an aformal setting shows that there is a new kind of public space developing – one that's new and different from the plazas and squares Westerners might typically think of as urban public spaces.
"Any activity that you would expect to find on a street or in a public square," Solomon says, "you would find somewhere in this network."
On Sundays, some of these spaces are practically taken over by thousands of foreign domestic workers who gather together on their weekly day off. In long rows they sit out, on blankets or lounged on the concrete, chatting and eating and sleeping and sewing, like a stationary parade of picnics.Without formal residency rights, they leave the rooms their employers provide on Sundays to make the public spaces of this special administrative region their living room for the day.
Even Hong Kong's Occupy Wall Street demonstrators gather within this network, sitting in the atrium of the HSBC bank building. The public spaces of the city aren't fully public nor fully private. And it doesn't seem to matter. Solomon says these walkways are incredibly vibrant parts of town, and represent a new method of providing usable space within a city. The maps in Cities Without Ground seek to show that this system of walkways – messy and aformal and almost completely separate from the actual ground of the city – is just as important to Hong Kong as the sidewalks and public spaces of any other city.
"These networks function in the same way that ground functions, they're just in three dimensions," Solomon says. "And they're much less predictable."